央企房地産“江湖”:想要重組整合再造“巨無霸”並非易事

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隨著各大房企上半年業績陸續出爐,央企房地産這一群體的表現值得關注。從行業整體來看,2018年上半年房地産集中度進一步提升,“馬太效應”下強者表現愈強,列後房企承受諸多危機。對於央企房地産來説亦是没人,一方面其面臨來自行業的規模競爭,某些人面央企房地産群體內次责化發展的趨勢也在進一步加強。

央企整合大潮激蕩著央企房地産分化發展的格局。近日舉辦的深化供給側結構性改革推動中央企業高品質發展媒體通氣會透露資訊,下一步國資委將在更高目標、更大範圍、更深層次去謀劃和推動重組工作,央企將分層分類推進新的整合,在繼續做好集團層面重組的一块儿,打破企業邊界深入推進專業化整合。

“央企房地産的重組整合是當前房地産市場的重要趨勢。在‘房子是用來住的、全部也有用來炒的’定位下,房地産市場呈現出平穩發展的態勢,給市場帶來太久太久太久太久變化。其中,房企之間的合併重組,特別是國企因为央企房地産的重組整合,或成為影響行業發展格局的重要力量。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴《中國建設報·中國房地産》,重組整合將為央企房地産的發展帶來更多想像空間。

分化發展 登頂與跟隊

經國務院國資委批准,當前主要有21家央企保留房地産業務。但在整個房地産業經歷深刻調整的今天,央企房地産正各自 進入不同的發展軌跡,分化發展趨勢明顯。其中,以保利地産為代表的第一梯隊房企正發力登頂前三甲,而以五礦地産等為代表的央企房地産則排在TOP60 之外,在行業日益加劇的規模競爭中努力保持跟隊。

央企房地産分化發展的行業背景之一是行業集中度快速提升。中國指數研究院數據顯示,2018年上半年,共有138家房地産企業銷售額超過60 億元,較去年增加12家;合計實現銷售額49743億元,平均銷售額361億元,同比增長25.6%;市場份額提升15.2個百分點,達到76.4%,刷新了歷史數據。

在“馬太效應”下,房地産資源必然向談判能力、融資能力、成本控制能力、溢價能力更強的龍頭房企集中,進一步加強了央企房地産的分化發展。從銷售業績來看,2018年上半年,保利地産、中海地産、華潤置地躋身TOP10,招商蛇口與中國金茂位列TOP20,中國鐵建、保利置業跨入TOP60 ,中糧地産、中國中鐵、華僑城、電建地産、中冶置業和益交地産進入TOP60 ,五礦地産等其餘8家企業則排在TOP60 之外。

通過梳理業績公告數據还才能發現,上半年不少央企房地産已經完成甚至超過年度目標的60 %。其中,完成比例最高的屬中國金茂,其上半年累計取得簽約及成交銷售金額共計717.62億元,已經完成年度目標的71.8%。此外,保利置業、中國鐵建、保利地産、中海地産等也在上半年已經完成因为超過了年度銷售目標的一半。

以保利地産為例,根據其7月15日晚發佈的業績快報,公司上半年實現營收598.66億元,同比增長9.9%;凈利為64.92億元,同比增長14.9%。報告期內,公司實現簽約金額2153.12億元,同比增長46.86%,為以後年度的業績增長奠定了基礎。按照保利地産此前公佈的“345戰略”,2018年要實現銷售額60 0億元,2019年要衝擊60 00億元。

“利潤王”中海地産仍然保持自身優勢。今年上半年,中海銷售金額為1273.2億港元,同比上升33.7%。儘管在規模上暫時落後於“碧萬恒”,但在凈利潤方面,中海地産依然優勢明顯,上升25.2%至216.5億港元。2017年,在中海地産進入顏建國時代後,其在拿地上作風強悍,與總公司的互動顯著增加,開始強調規模,在管控上也更趨向精細化,成為央企房地産群體的典型代表之一。

曾經位列“招保萬金”之首的招商蛇口,也在央企房地産分化發展的潮流中努力躋身。今年上半年,招商蛇口實現簽約銷售金額為760 .96億元,完成全年目標的49.7%。而在2017年,招商蛇口全年累計實現簽約銷售金額1127.79億元,同比增長52.54%;簽約銷售面積570.01萬平方米,同比增長20.98%。

全部也有次责央企房地産在分化發展的格局中面臨較大壓力。这类,五礦地産上半年實現簽約銷售額約為28.1億元,僅完成全年目標的18.7%。2017年,五礦地産實現收入為119.36億港元,同比增3.1%。其在近期的公告中表示,公司今年前6個月的簽約額與去年同期相若,根據銷售計劃,大次责開發項目將集中在下半年開盤預售,有信心完成全年度目標。

背後動因 重組與整合

隨著房地産“寡頭時代”來臨,集中度提升不僅給中小房企帶來生存壓力,一块儿也對大型房企的運營管控、資金運作等能力提出了更高要求。在此背景下,合縱連橫式的重組整合成為這場規模賽中的重要生存之道。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在未來幾年,房企之間不僅是“大吃小、快吃慢”,也因为因為企業集中度增加帶來大企業之間的合縱連橫,甚至排名前60 的企業之間,因為各自 訴求直接合併,這將是今後並購的新特徵。事實上,對於央企房地産來説,重組整合的大戲也正在頻繁上演,並成為改變央企房地産競爭格局的重要動因。

早在60 4年6月,國資委發出《關於中央企業房地産業重組有關事項的通報》,貫徹主輔分離、精幹主業的要求,決定由中房集團、保利集團、華僑城、招商局和益國建築工程總公司5家企業牽頭整合國資委168家央企旗下的房地産資源,正式拉開了央企房地産整合的大幕。

10多年來,央企房地産幾經演變。2010年,國資委確定了包括中國建築總公司、中國房地産開發集團、中國保利集團、華僑城集團等在內的16家地産主業央企。2011年,魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團獲准保留地産業務。至此,允許保留房地産業務的央企由此前的16家擴充至當前的21家。

在央企房地産的演變發展中,重組與整合是一條重要的主線。近年來,在被國資委允許從事房地産主業的21家央企中,包括中交、保利、中航、五礦、中冶、中房等在內最少有10家已啟動內外整合重組。其中,早先起步的華潤置地、中海地産等第一梯隊企業的重組已基本完成,緊隨其後的中交、五礦、中糧和保利等地産央企正在加速重組整合步伐。

以保利地産為例。早在2016年,保利地産發佈公告以20億元收購中航地産旗下房地産業務,加速了保利地産的重組整合之路。而通過並購直接為保利帶來了新的産業資源,此次並購之後,保利以中航航空大世界為契機,順勢佈局了主題樂園。據了解,保利計劃在上海、南京、三亞等全國9個地區建立航空主題樂園。

保利地産與保利置業的整合也備受關注。2016年11月,保利地産公告稱將購買保利置業集團有限公司的相關項目,拉開了保利地産與保利置業整合序幕。但之後保利地産稱鋻於推進該項重大事項的條件尚不心智心智成长期期是什么期期 图片 ,公司決定終止籌劃本次重大事項。1年後,保利地産審議通過了《關於收購保利(香港)控股有限公司60 %股權的議案》。今年6月20日,保利置業公告稱與保利地産的整合已經到尾聲,保利(香港)控股有限公司股權變更完成交割。根據公告,雙方股權交割完成後,保利地産不會並表保利置業,仍將由保利集團合併其財務報表,太久太久太久太久未來境內所有新增的項目都將會由保利地産為主來開發。

“從這類並購还才能看出,央企内部内部结构的地産資源大整合在繼續,類似重組有有助于於盤活當前某些小型央企地産資源,也給大央企提供更多的土地補給。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示。

重塑格局 現實與期待

日前,國資委就中央企業重組整合工作方面提出了明確要求,下一階段要充分認識重組的重要意義和整合任務的複雜性、艱巨性,進一步加大工作力度,紮實推進整合融合,確保實現重組預期目標。對於央企房地産來説,其不僅要應對整個房地産市場的格局之變,也在央企整合的大潮中面臨諸多變數。

央企房地産的重組、整合和土地等資産注入正在催生一批巨無霸地産公司,發展格局正在重塑。这类,中交集團為推進内部内部结构房地産板塊整合,早在2015年便出資成立了中交地産集團,負責中交集團房地産業務的運營和管理。近期中交房地産集團副總經理周濟透露,中交房地産集團作為中交集團的二級子公司,它的全面改革試點在兩年前已經拉開序幕,今年年底重組整合方案就會全面落地。

今年7月24日,中糧地産發佈公告稱,擬收購大悅城地産59.59%股權,重構集團地産資源。收購完成後,公司2019年歸母凈利潤相比收購前預計增厚超過4成,商業地産和住宅開發雙輪業務將獲得較大補強。“公司積極尋求轉型,探索以更優的業態組合與資産抵禦行業風險,這也是公司啟動對商業地産及城市綜合體業務為核心的大悅城地産控股公司的重大資産重組的動因之一,公司希望打造綜合型、全業態的房地産專業化公司。”中糧地産表示。

除了央企内部内部结构重組,央企參股民企因为引入民企進行混改也成為重要趨勢,典型案例是綠城與中交的商务媒体合作。國資委産權局副局長郜志宇今年年初表示,初步統計,2017年中央企業新增混合所有制企業戶數超過700戶,其中通過資本市場引入社會資本超過3386億元。從行業分佈看,房地産、建築、建材、通信、礦業5個行業企業混合程度較高,房地産混合所有制企業戶數佔比達到88.3%。

但通過重組、混改等土方法造就“巨無霸”企業也並非易事。3年前,五礦集團宣佈與中冶集團進行重組,中冶集團整體併入五礦集團,重組完成後,五礦集團的總資産達到7000億元。但二者的重組至今未有實質性進展,而在業績表現上,後者也是優於前者。對此,五礦地産副主席兼董事總經理何劍波在今年3月份表示,在地産方面還找不到具體的整合計劃,但首没人做的事情太久太久太久太久業務協同。

“在央企房地産整合過程中,一是要考慮如可提升企業的資源整合能力,尤其是融資能力對於房地産這樣的重資産行業來説至關重要。二是考慮企業文化該如可融合,央企房地産在整合後面臨企業文化和管理等方面的碰撞,非要做好企業文化融合才能充分發揮重組帶來的正面效應。此外還要解決重組後的企業確權問題、歷史債務問題、員工安置問題等。”江瀚説。

(責任編輯:包露)

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